El Consejo de Estado cree desproporcionado el impuesto extremeño a viviendas vacías

La Ley de Promoción y Acceso a la Vivienda de Extremadura, que fue aprobada en marzo de 2019, consagra la función social de la vivienda y establece medidas para gravar a quienes no cumplan con ese fin. La norma salió adelante en el último pleno de la pasada legislatura, en la que el PSOE gobernó con mayoría simple, gracias a un acuerdo con Podemos que contemplaba aprobar en un plazo máximo de 18 meses un impuesto para grandes propietarios de viviendas vacías.

Ese plazo concluyó en noviembre de 2020, pero la Junta no presentó la nueva regulación hasta mediados del pasado año, entre otras cuestiones porque esperaba una ley nacional que finalmente no incidió en esa cuestión. Ahora llega a la Asamblea de nuevo en el tramo final de legislatura y con apenas siete semanas por delante de actividad parlamentaria.

El nuevo impuesto se cobrará con carácter anual a los grandes tenedores, definidos como las empresas (no particulares) que disponen de más de cinco viviendas desocupadas por un plazo superior a un año. Según la memoria económica del proyecto de ley, en la región hay 4.000 viviendas que cumplen estas características en manos de 850 propietarios. La base imponible será la superficie total de las viviendas desocupadas, con un mínimo exento de 150 metros cuadrados. La previsión es recaudar hasta 4 millones de euros al año, aunque el objetivo real es que esos pisos salgan al mercado para rebajar el precio del alquiler.

El dictamen elaborado por el Consejo de Estado señala que la región tiene las competencias necesarias para regular esta cuestión y recuerda que el Constitucional ha aprobado un tributo regulado de forma muy similar por Cataluña. Asimismo, indica que la Comunidad Valenciana también cuenta con este impuesto. De esa forma, no hay impedimento en que Extremadura haga lo mismo.

Sin embargo, cuestiona el tipo impositivo elegido por el Gobierno extremeño. El proyecto de ley establece una cuota en función de la superficie total de viviendas desocupadas. Hasta 500 metros cuadrados es de 7,50 euros el metro; de 501 a 2.000, 11,25 euros; de 2.001 a 4.000, 15 euros; y de 4.001 en adelante, 22,50 euros el metro cuadrado.

La Comunidad Valenciana aplica la misma cuantía, pero con una escala diferente. El tipo más bajo es hasta 5.000 metros cuadrados, en vez de 500, como plantea la Junta de Extremadura. Los siguientes límites llegan hasta 20.000, 40.000 y más de 40.000 metros cuadrados. Cataluña tiene los mismos grupos, aunque con precios más altos: 10, 15, 20 y 30 euros, respectivamente.

Para el Consejo de Estado, «si se adoptan los tipos de gravamen de la Comunidad Valenciana debe igualmente ponderarse la conveniencia de adoptar los tramos incluidos en ella o, en otro caso, justificarlo debidamente». En caso contrario, considera que la incidencia del impuesto en Extremadura «será muy superior a la de las otras regiones en las que lo aplican, pudiendo incluso resultar desproporcionado».

«La falta de una explicación en el expediente de las razones que han llevado a adoptar esa escala», añade el órgano consultivo, «impide pronunciarse sobre si resulta adecuada al fin perseguido con el impuesto y sobre si han sido debidamente valorados todos los intereses en juego».

En un caso de una empresa que tenga veinte viviendas vacías de 90 metros cuadrados de superficie media, en la región pagaría (con la reducción de 150 metros) una cuota de cerca de 16.700 euros. En la Comunidad Valenciana abonaría 13.500 a pesar de que en esta comunidad no existe un mínimo exento. En Cataluña llegaría a 18.000 euros porque su tipo es más alto, pero en casos de muchas propiedades la cuota sería mayor en Extremadura.

En el informe sobre el dictamen del Consejo de Estado que acompaña al proyecto de ley la Junta señala que ha elegido esa escala porque el hecho imponible es distinto en cada comunidad autónoma en atención a la superficie y a la «densidad de población de cada una de ellas», estableciendo además un tipo más reducido en el primer tramo para las empresas que puedan estar en el límite que les obligue a pagar este impuesto.

El Consejo de Estado reseña asimismo que la ley catalana prevé exenciones para zonas de escasa demanda, lo que no contempla la norma extremeña, a pesar de que muchas de las viviendas que serán objeto del nuevo impuesto están en zonas rurales.

Sobre este punto, la Junta replica en su informe que «se pretende precisamente la puesta en el mercado del alquiler de dichas viviendas para contribuir a evitar la despoblación rural».

Además, el órgano consultivo indica que en Extremadura se cobrará el impuesto cuando la vivienda lleve un año vacía, mientras que en Cataluña son dos años. Sin embargo, en ambos casos se requiere un periodo de seis meses para interrumpir ese plazo. Para el Consejo de Estado la ley extremeña debería reducir también esa exigencia de la misma forma que se endurece el primer requisito. La Junta descartó esta recomendación.