Construir la jubilación

Bienestar. La vivienda habitual puede transformarse en dinero líquido mientras se sigue viviendo en ella. :: wavebreak/
Bienestar. La vivienda habitual puede transformarse en dinero líquido mientras se sigue viviendo en ella. :: wavebreak

Distintas fórmulas permiten a los mayores de 65 años complementar la pensión por medio de su vivienda habitual, sin dejar de residir en ella. «Son productos complejos que conviene conocer bien»

JOSEBA VÁZQUEZ

Económicamente hablando, para numerosos jubilados españoles, su condición no es ninguna bicoca. La pensión media nacional es hoy de 1.079,16 euros por catorce pagas anuales, aunque el 40% de sus beneficiarios cobran menos de 750 euros. Perciben algún tipo de retiro un total de 8,7 millones de personas, buena parte de las cuales deben hacer cada mes equilibrios sobre el alambre. Así las cosas, al tiempo que se han lanzado a las calles para reclamar incrementos más elevados en sus nóminas, muchos de nuestros mayores buscan fórmulas para complementar sus pensiones. Lo tienen sencillo quienes disponen de planes de jubilación, fondos, depósitos o bienes inmuebles que vender o alquilar al margen de su vivienda. Pero no son tantos a los que el salario recibido durante su vida laboral les ha permitido atesorar patrimonios de este tipo.

Y es este el punto de partida en el que se asientan los productos financieros que permiten a un propietario transformar la residencia habitual en una renta vitalicia, sin dejar de vivir en ella y obteniendo unos ingresos extra. Caminos para desahogar apretadas economías domésticas, mantener poder adquisitivo o, sencillamente, sacarle jugo económico al hogar en vida. La oferta comenzó a ser conocida por el gran público nacional «hace diez años», datan los expertos, coincidiendo con la incorporación en nuestro país de uno de esos artículos, la hipoteca inversa. Esta y otras fórmulas permiten a quien se acoge a ellas «rentabilizar el patrimonio inmobiliario sin renunciar a la enorme ventaja que supone seguir residiendo en su casa»; es decir, «manteniendo el total uso y disfrute de la vivienda, en las mismas condiciones en que la venía utilizando como propietario», resume Mar Villa, directora de atención al cliente de Grupo Retiro, empresa que gestiona este tipo de productos. Por cuestiones fiscales, son operaciones pensadas para mayores de 65 años, un colectivo que agrupa en este país a 8.960.679 personas, el 19,2% de la población total, según el último dato aportado por el Instituto Nacional de Estadística. Casi nueve de cada diez de ellos poseen una vivienda en propiedad, un bien que constituye el 85% del ahorro atesorado por nuestros mayores a lo largo de su vida.

Con o sin herederos

«Al contrario de lo que sucede en Europa, donde se invierte más en planes de pensiones, la singularidad en España es que hemos ahorrado a través de una vivienda en propiedad», apunta Ángel Cominges, consejero delegado de Óptima Mayores, otra firma de gestión financiera. «Hay 600.000 millones de euros ahorrados en vivienda por mayores de 65 años en España, mientras que los planes de pensiones del total de la población suponen 120.000 millones», resalta Cominges.

Se llaman hipoteca inversa, renta vitalicia inmobiliaria y venta con alquiler garantizado. En todos los casos, el propietario de la vivienda mantiene el usufructo sobre ella; en el primero, también la titularidad. Grupo Retiro distingue una cuarta clasificación, la venta en nuda propiedad, la que permite al vendedor mantener el usufructo del bien. Jurídicamente es la misma figura que la renta vitalicia, con la diferencia de que en esta quien vende su casa recibe a cambio una cantidad mensual hasta su fallecimiento, mientras que con la nuda propiedad cobra en un único pago inicial el valor acordado por su morada. Existe la vía mixta: cobrar una cantidad a la firma del contrato más unas rentas mensuales algo inferiores. La venta con alquiler permite al propietario obtener los ingresos por el traspaso y quedarse como inquilino por el tiempo y cantidad mensual que se pacte.

En esta opción, así como en la renta vitalicia inmobiliaria o nuda propiedad, los herederos del vendedor pierden los derechos sobre la casa, que pertenece ya al comprador, generalmente sociedades y grupos de inversión a gran escala y largo plazo. Son, por tanto, fórmulas apropiadas para jubilados sin hijos o cuando estos no ponen pegas a la venta por parte de sus progenitores. «Se está produciendo un cambio cultural en España porque empezamos a entender que nuestros padres pueden disfrutar de su patrimonio sin la obligación de dejar una herencia a los hijos», comenta Mar Villa. En la hipoteca inversa, en cambio, «los bancos exigen que haya descendientes», añade la directora de atención al cliente de Grupo Retiro.

Esto es así porque con este producto, comercializado por compañías de seguros y bancos, lo que el propietario recibe es un préstamo por el que ingresa una renta mensual vitalicia. A cambio, aporta como garantía su vivienda, de la que sigue siendo titular. Como no se transmite la propiedad, al fallecer el beneficiario sus herederos reciben la casa; eso sí, con la deuda acumulada al banco; esto es, el montante de las rentas recibidas más un interés anual que suele fijarse en torno al 6%. Disponen de hasta doce meses para liquidarla. El producto está ideado para que en ese momento la carga sea inferior al valor de la residencia, de forma que «los herederos puedan saldarla, con su dinero o vendiéndola, y disfrutar de la diferencia», explica Mar Villa. «En el improbable caso de que la vivienda valga entonces menos de lo que se debe, los descendientes pueden renunciar a la herencia», concreta.

En ambos supuestos, las rentas son constantes y en caso de impago por parte del comprador-inversor este pierde sus derechos y el cliente no tiene que devolver las mensualidades percibidas. En la hipoteca inversa, se puede cancelar el préstamo liquidando la deuda.

Mujer de más de 75 años

Estos productos se ofrecen a propietarios de una primera vivienda en núcleo urbano y con los 65 años cumplidos. A partir de aquí se adjudica un importe a la casa en función de su tasación y la edad y sexo del cliente. Con todo ello se estima la renta. El perfil medio es el de una mujer de más de 75 años y titular de una residencia con un valor de mercado a partir de 250.000 euros. «Como la esperanza de vida en España es muy alta, la oferta es más atractiva cuantos más años tenga el cliente -razona Mar Villa-. Y es mayor el número de mujeres porque hay más viudas y muchas no trabajaron en su día».

El inversor nunca paga el precio de tasación del inmueble: suele abonarse como promedio entre el 50 y el 70% del valor del mercado en las rentas vitalicias inmobiliarias, y del 30 al 40% en las hipotecas inversas. En la primera fórmula, y a modo de ejemplo, una mujer de 75 años con una casa valorada en 300.000 euros puede percibir unos 770 euros al mes. Si tuviera diez años menos ingresaría poco más de 400. Un hombre cobrará en ambos supuestos algo más que la mujer, porque su esperanza de vida es menor. Las cantidades son más reducidas en el caso de la hipoteca inversa, aunque «solo en torno a un 10% inferiores», afirma Ángel Cominges. El consejero delegado de Óptima Mayores entiende que este producto es hoy en día el más «útil, claro y sencillo para las personas mayores con una casa que pueden convertir en dinero líquido sin perder la propiedad». Su empresa ofrece, de hecho, «con mucha aceptación» y desde hace dos meses «una nueva hipoteca inversa», fórmula que «hasta ahora los bancos solo presentaban de forma marginal» y de la que, sin embargo, «en Reino Unido se tramitaron el año pasado 38.000 contratos».

Son operaciones que eximen de varios gastos de tramitación y aportan ventajas fiscales. Las cantidades de la hipoteca inversa no tributan al IRPF y tampoco la venta de primera vivienda en nuda propiedad para los mayores de 65 años. Pero hay en ellas tanta letra a leer que conviene tomárselo con calma. «El consumidor tiene que conocer bien las condiciones, cómo funciona el producto y qué precauciones debe tomar», alerta David Solís, economista de ADICAE (Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros). «Son productos complejos que requieren un nivel de educación financiera elevado y asesoramiento. Las entidades los ofrecen porque atraen más clientes que los clásicos», añade.

 

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