La dehesa extremeña, una inmobiliaria de lujo

«Para cierto tipo de gente interesada en las fincas rústicas, nuestra región es un auténtico paraíso», resume Cecilia Calderón, que lleva años intermediando entre vendedores y compradores de propiedades fuera de lo común en suelo extremeño. En la web de su empresa, www.rusticasyurbanas.com, se anuncia una finca de caza de 1.050 hectáreas de dehesa, riberos, vega y bosque mediterráneo, lindante con el río Tajo en siete kilómetros. No tiene caminos públicos que la atraviesen y dispone de embarcadero, dos torres de vigilancia, gasolinera, ocho charcas para recoger agua de lluvia y cuatro viviendas (una principal de 450 metros cuadrados, más la del guarda y dos para invitados). En ella se han abatido este año dos ejemplares de caza mayor catalogados como medalla de oro y uno de plata. Quien quiera comprarla, que vaya preparando 8,4 millones de euros.

Y las hay más caras. Inverwine, un portal inmobiliario con intereses más allá de España, incluye en su catálogo una finca de quinientas hectáreas, de las que 320 forman una reserva de caza mayor con seiscientos jabalíes y 120 muflones (setenta hembras y cincuenta machos). «En monterías, la venta de los 25 puestos reporta entre 54.000 y 60.000 euros», añade el anuncio, que especifica también que el terreno incluye 6.000 metros cuadrados de jardines con iluminación propia que se puede activar por zonas. Su precio de venta es de 15 millones de euros. La calculadora ayuda a clarificar hasta qué punto Extremadura juega en la Champions League del mercado inmobiliario rústico. Quince millones de euros, divididos entre quinientas hectáreas, dan como resultado un precio de 30.000 euros por hectárea. Una cifra inusual, pero no excepcional.

El precio

«El precio explica Cecilia Calderón depende de muchos factores, entre ellos la ubicación, las comunicaciones, los accesos, el tipo de terreno, las infraestructuras con la que cuenta la propiedad, pero es cierto que hay fincas rústicas en las que se puede alcanzar un precio de entre 20.000 y 24.000 euros hectárea».

Como prueba, otro anuncio: Plantación olivarera en las inmediaciones de Almendralejo, 120 hectáreas de regadío por goteo, 2,5 millones de euros. O sea, a 20.833 euros por hectárea. «Media España está en venta, y media España está dispuesta a comprar», resume uno de los responsables de fincasydehesas.com, la inmobiliaria con sede en la región que tiene en su cartera esta finca en la comarca de Barros.

En este sector, y especialmente a partir de cierta cantidad de ceros, la discreción es el primer mandamiento. Y es lo que explica que las inmobiliarias no siempre publiciten toda su cartera, y que en buena parte de lo que sí anuncian, se ofrezcan los datos justos para hacerse una idea, sin precisar la ubicación y obviando el precio. En el fondo de estas prevenciones también está el objetivo de ahuyentar a curiosos sin verdadero interés en comprar. De hecho, hay empresas que advierten que para visitar la propiedad es «indispensable firmar nota de visita con reconocimiento de honorarios».

Discreción obliga, dos intermediarios hacen idéntica reflexión: en los años buenos, hubo bastantes empresarios de la construcción que compraron, y que ahora tienen que vender por la mitad de lo que pagaron, porque no pueden mantener esa propiedad o porque necesitan el dinero para salvar su negocio. «Se pagaron auténticas barbaridades», dice uno de estos profesionales.

El otro caso típico de vendedor tiene que ver con las herencias, con hijos de extremeños que emigraron y que se han criado en la ciudad, ajenos al campo. Se encuentran de pronto con una propiedad que ni saben ni quieren gestionar ni disfrutar, y ven en su venta una buena forma de sacarle un rendimiento al regalo recibido.

Del otro lado están los compradores, donde también hay perfiles bastante definidos, unidos por una característica común: son personas de economía desahogada. Un primer tipo engloba a quienes pretenden hacer negocio con la caza. Para ellos, toda Extremadura tiene buen cartel, aunque se valora especialmente la cercanía a Madrid. El norte de la región y la zona limítrofe con Castilla La Mancha lideran la lista de preferencias, en la que también tiene un hueco la sierra de San Pedro. A caballo entre las dos provincias, esta zona se ha ganado cierto cartel a escala internacional, y su sola mención constituye un reclamo dentro y fuera de España.

Un segundo perfil de comprador es quien busca obtener un rendimiento a partir de lo que genera la tierra, en ocasiones sin tener que trabajarla demasiado. «En este capítulo apuntan desde el sector, Extremadura es más apetecible, porque tiene muchas fincas grandes que se han trabajado y cuidado durante años, mientras que en Andalucía es más común encontrar propiedades grandes en manos de terratenientes que no las han cuidado tanto porque no eran su fuente de ingresos principal». En este capítulo, lo más cotizado son los regadíos de Vegas Altas y del entorno de Almendralejo u Olivenza. También el área de influencia del Parque Nacional de Monfragüe. Y en un segundo escalón, las Vegas Bajas.

«Una inversión segura»

«Hay un tipo de comprador que en la actual situación económica, se siente más seguro invirtiendo en fincas rústicas que en la Bolsa o en un depósito bancario», explica uno de los responsables de fincasydehesas. «La explotación del corcho o del regadío añade genera una rentabilidad que puede ser superior a la que ofrecen otras alternativas más habituales».

Además de quienes se fijan en el negocio cinegético y los que prefieren el agrícola y ganadero, hay una tercera tipología de comprador. Es aquel que busca el sitio de su recreo. Ypara eso, para una casa de fines de semana, puentes y vacaciones, nada más cotizado que La Vera. La comarca cacereña se ha hecho un nombre en este mercado, en parte gracias a la publicidad que supone que la hayan elegido famosos como Ana Rosa Quintana, Marta Sánchez y por encima de todos, Alejandro Sanz. El mensaje que en sí mismo supone la presencia de estos nombres ha elevado el precio de las mejores fincas rústicas de la comarca cacereña, hasta el punto de que entre quienes conocen de primera mano este mercado, empieza a calar la idea de que hay zonas igualmente apetecibles y donde los precios son más bajos.

En este punto, resulta ilustrativo el anuncio de Fincas Rústicas Gilmar (la de Jesús Gil Marín, hijo del expresidente del Atlético de Madrid). «Espectacular finca de recreo en la comarca de La Vera (Cáceres) se lee en la web, a los pies de la sierra de Gredos, con vistas al pico Almanzor, totalmente vallada, con abundante vegetación, agua, luz, caminos en perectos estado, embalse propio, varias edificaciones entre las que destaca la vivienda principal (más de 1.200 metros cuadrados), producto de la rehabilitación y transformación de un antiguo secadero de tabaco». «Sin duda se añade, una de las construcciones más bellas y de más lujo de toda la comarca, todo ello en un marco de incomparable belleza, privacidad y exclusividad». Tiene dos viviendas, jardines, 350 olivos, cuadras y hasta una cancha para jugar al polo, ocupa 82 hectáreas y se vende por 5,5 millones de euros. Es decir, a más de 67.000 euros por hectárea.

Empezando a desperezarse

Un precio exorbitante, que se sitúa en el extremo de un mercado que en absoluto se ha salvado de la crisis. El puñetazo en la frente le llegó más tarde, pero le dejó tan noqueado como a las fincas urbanas.

En estas últimas, el año con más hipotecas firmadas y más operaciones cerradas fue 2007. Por contra, en el de las rústicas fue 2009. En ese ejercicio, se formalizaron en Extremadura 2.189 créditos hipotecarios sobre fincas rústicas, que sumaron casi 449 millones de euros, según el Instituto Nacional de Estadística. A partir de ahí, el negocio empezó a bajar, y el año pasado, se concedieron 1.109 préstamos hipotecarios por importe de 141 millones. O sea, en cuatro años, bajó un 53 por ciento el número de operaciones y un 69 la cuantía de estas.

«Ahora se está empezando a notar cierta recuperación, llevamos medio año en el que las cosas se han animado», constata Cecilia Calderón. Y los números le dan la razón. Los del segundo y el tercer trimestre de este año son mejores que los de los mismos periodos de 2013. Se han firmado más hipotecas y ha aumentado la cantidad de dinero que mueve un sector que ha pasado por distintos momentos en los últimos años. «Hubo un tiempo en el que se puso de moda, entre la gente con capacidad económica para ello, comprar una bodega», recuerda Calderón, que tiene su oficina en la Ciudad Monumental de Cáceres. Más tarde, la tendencia entre los ricos fue hacerse con un terreno en el campo, a ser posible en plena dehesa. En muchos casos, especialmente si el dueño era alguien que había acumulado dinero gracias al ladrillo, para utilizarla como escaparate, como lugar en el que cerrar negocios con la excusa de la caza o la buena mesa, o las dos cosas en el mismo fin de semana.

Para el sector, la crisis ha tenido dos caras. Redujo el número de potenciales compradores, pero ha hecho aflorar un buen número de propiedades, de manera que el catálogo actual de fincas rústicas a la venta en Extremadura es el más amplio en mucho tiempo. Una casa de campo en Badajoz «en una zona de caza bastante única», se afirma en el anuncio con 14 dormitorios y en un terreno de 650 hectáreas, por 6,5 millones de euros. 680 hectáreas de dehesa ganadera especialmente indicadas para la cría del toro bravo, junto a Monfragüe, por 7,1 millones. 542 hectáreas para criar ganado en la Sierra de San Pedro por 3,3 millones. 440 hectáreas para ganado ovino y caza menor en La Serena por 3,2 millones, cantidad por la que también se puede comprar un terreno de 1.015 hectáreas en el corazón del Valle del Jerte. O por seis millones, en La Vera, un coto intensivo de caza mayor con catalogación de núcleo zoológico, y que tiene una población estable de corzos, gamos y ciervos, un pabellón para monterías y otros actos sociales, una plaza de tientas y hasta un hórreo gallego reconvertido en apartamento y ubicado en la parte más alta de la finca, para disfrutar un domingo por la mañana de las vistas al valle del Tiétar y la sierra de Gredos.

La naturaleza pone su parte en este escaparate inmenso que ha convertido a Extremadura en una inmobiliaria de lujo. Lo apunta Cecilia Calderón, que va de un sitio a otro viendo y enseñando fincas. «La protección que ha tenido la comunidad autónoma durante todos estos años reflexiona nos ha convertido en un valor muy importante, y ahora mismo, al alza».