Blackstone, el fondo más grande del mundo, es ya el rey del ‘ladrillo’ en España

Clientes sacan dinero del cajero de una oficina del Banco Popular en Madrid. / Virginia Carrasco

Pagará 5.100 millones al Santander por hacerse con el 51% de la sociedad que controla la cartera de activos inmobiliarios y créditos fallidos de Banco Popular

José Antonio Bravo
JOSÉ ANTONIO BRAVOMadrid

El ‘ladrillo’ en España tiene un nuevo rey, y no es ni una inmobiliaria ni una entidad financiera como venía ocurriendo hasta ahora. Se trata de un fondo de inversión, para más señas de capital riesgo, y está considerado el mayor del mundo. Blackstone, con más de 360.000 millones de dólares (cerca de 306.600 millones de euros) en activos bajo gestión. Acaba de cerrar un acuerdo para hacerse con el control de los inmuebles y terrenos que se ha adjudicado el Popular en los últimos años, así como sus créditos fallidos vinculados a viviendas y suelo. La operación, ya ultimada hace una semana, se oficializó este martes tras recibir luz verde desde Bruselas a la integración definitiva del banco en el Santander.

En concreto, según anunció a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) la entidad que preside Ana Botín, el fondo norteamericano se hará con el 51% de la sociedad donde se han integrado esos activos, considerados ‘tóxicos’ en términos financieros (se incluyen, asimismo, créditos fiscales por 300 millones), a cambio de una suma cercana a los 5.100 millones de euros. Se valora así a esa nueva empresa en “aproximadamente” 10.000 millones -son 500 millones más de lo estimado en un principio, al mejorar Blackstone la oferta de otros dos fondos interesados, Lone Star y Apollo-, una tercera parte del valor agregado bruto que se da a la cartera inmobiliaria del Popular pero que, en términos de mercado, se ha depreciado claramente.

Desde el Santander, sin embargo, no estiman esa aportación en términos de plusvalías ni minusvalías, sino más bien de efectos neutros en ese sentido al considerar que “está en línea con el valor de los activos, incluyendo las provisiones y saneamientos realizados en el balance de Popular”. Asimismo, advierten de que las cantidades finales “están sujetas a cambios en función del remanente a la fecha del cierre y de la integración de Aliseda” (que en un primer momento queda fuera, aunque luego se sumará), la otra sociedad en la que el banco venía integrando los inmuebles (fundamentalmente viviendas) sujetos a comercialización, y cuya mayoría (51%) recompró hace apenas un mes a otros dos fondos por 180 millones.

Una vez completada la operación, cosa que se espera para el primer trimestre de 2018 “tras las autorizaciones correspondientes y los ajustes habituales en este tipo de transacciones” -apunta la entidad-, la gestión del patrimonio de la sociedad conjunta (aún sin nombre) será asumida por Blackstone “conforme al plan de negocio que ha diseñado y cuya ejecución se concretará bajo su dirección”. Según fuentes del sector, sus planes pasan por trocear la cartera, esto es, tratar de colocarla por paquetes en función del posible grado de demanda y la valoración que se conceda a cada activo (inmueble, suelo, crédito, derecho, etcétera). La idea, apuntan, es “dar soluciones distintas en función de su tipología”.

Colocar por bloques

Para ello el fondo, considerado el mayor propietario inmobiliario del mundo -en España ya posee 12.000 viviendas y gestiona 7.000 millones en crédito, tras dar su primer paso en 2014 tomando la inmobiliaria de Catalunya Caixa-, utilizará varias promotoras del sector y sociedades de inversión (socimis) que controla en el país. A priori, su primera tarea pasa por colocar los préstamos ligados al negocio del ‘ladrillo’ que Popular tuvo que resolver por impagos, y cuyo importe alcanza los 12.100 millones. Son créditos con una cobertura ya prevista del 75% sobre su importe (en el resto de activos llega al 63%), por lo que espera que pueda traspasar al menos la mitad en un plazo relativamente corto.

Después llegaría el turno de los edificios de viviendas en alquiler, que en principio serían gestionados a través de Fidere, una socimi especializada en este ramo que ya cuenta con 5.500 pisos de este tipo en la comunidad de Madrid. A su vez, los hoteles (que representan entre un 3% y un 4% de toda la cartera) tendrán un tratamiento diferenciado, al igual que las viviendas en venta y las oficinas, con especial presencia en los alrededores de Madrid y Barcelona.

En cualquier caso, también se espera que Blackstone pueda contar con la colaboración de las tres inmobiliarias participadas por el Santander (donde controla casi el 25%): Metrovacesa, Testa y Merlin. Precisamente la fusión controlada entre las tres (de productos más que de marcas) convirtió a Merlin Properties hace un año en líder nacional por activos con un valor de 9.800 millones.

El Popular logra con esta operación desconsolidar de su balance todo ese bloque de activos inmobiliarios, lo que a su vez le permitirá reducir sus provisiones y mejorar los resultados. De momento, el Santander anuncia que como grupo mejorará su solvencia en 0,12 puntos. Rodrigo Echenique, presidente del banco en España, valoró que al reducir “significativamente” su exposición al ‘ladrillo’ podrá “centrar todos los esfuerzos en la actividad comercial”. Además, considera que el interés de los inversores internacionales “es una señal inequívoca de confianza en la economía española”, extremo también destacado desde Blackstone.

Luz verde a la integración

De otro lado, la Comisión Europea autorizó también este martes la integración definitiva del Popular en el Santander, decidida el pasado 7 de junio por la denominada Junta Única de Resolución (JUR) y las propias autoridades comunitarias bajo un precio simbólico de venta de un euro al considerar al primero un banco “inviable o con probabilidad de serlo”. Desde Bruselas consideran que la operación “no plantea problemas de competencia”, una vez analizada su propio reglamento sobre concentraciones y adquisiciones.

Apuntan las autoridades europeas que las cuotas de negocio conjuntas de ambas entidades son, “por lo general, limitadas (menos del 25%)” y, además, “seguirá habiendo competidores fuertes en todos los mercados afectados”. Tras este último requisito, el Santander puede operar libremente respecto al Popular, aunque el regulador no ha entrado en valorar ni el precio ni las condiciones de la adquisición, cuestiones que sí son materia de los distintos recursos ya planteados tanto en España como en Europa por los accionistas del segundo de ellos.

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